Was tun, wenn die Mietkündigung eingetroffen ist und man ausziehen muss? Das ist nicht so einfach zu beantworten, denn in größeren Städten hat man inzwischen horrende Mietpreise für einzugsfertige Wohnungen zu bezahlen. Ein Grund mehr, den rückläufigen sozialen Wohnungsmarkt anzukurbeln.

Unterschiedliche Vorgaben für Soziales Bauen

Bundesländer im Vergleich – Teil 1: Hessen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum verstärkt sich von Jahr zu Jahr. Vor allem in den Ballungsgebieten können sich viele Menschen keine Wohnung mehr leisten. Die Nachfrage nach staatlich geförderten Wohnungen steigt, während der Gebäudebestand an mietpreisgebundenen Wohnungen kontinuierlich abnimmt. Der Anteil geförderter Mietwohnungen sinkt drastisch. 2009 betrug er noch 16 Prozent, 2014 waren es nur noch 6 Prozent. Daraus ergibt sich, dass bis zum Jahr 2020 rund eine Million preisgünstige Wohnungen dringend benötigt werden.

Die neue Bundesregierung formulierte in ihrem Koalitionsvertrag vom 7. Februar 2018 eine Reihe von Maßnahmen. So sollen bis 2020/21 mindestens zwei Milliarden Euro bereitstehen. Es soll steuerliche Anreize im sozialen Mietsegment und die finanzielle Unterstützung der Eigentumsbildung geben. Das Förderprogramm soll den sozialen und bezahlbaren Wohnungsbau bundesweit wettbewerbsfähig und interessant für Investoren und Planer machen. Grundsätzlich liegt die Verantwortung jedoch bei den Bundesländern.

Deshalb haben inzwischen elf der 16 Bundesländer spezifische Landesgesetze erlassen. Daraus ergibt sich, dass die länderspezifischen Förderprogramme auf unterschiedliche Bedarfe reagieren, und dass die Länder aktuell verschiedene Förderbausteine verwenden. Sie sind auf unterschiedlichem Stand und schwer miteinander vergleichbar.

Frau Theresa Kotulla untersucht aktuell die unterschiedlichen Planungsanforderungen der Bundesländer am Lehr- und Forschungsgebiet für Immobilienprojektentwicklung bei Prof. Dr. Elisabeth Beusker (an der RWTH Aachen). Am Beispiel von Hessen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein werden die großen regionalen Unterschiede an der RWTH Aachen verdeutlicht. Trotz einiger Gemeinsamkeiten fallen vor allem die Unterschiede bei den Wohnflächenvorgaben und die unterschiedliche Einstellung zum barrierefreien Wohnen auf. Größte Einigkeit herrscht bei der Größe des Schlafzimmers. Alle drei Länder berechnen genau zehn Quadratmeter pro Schlafzimmer. Bei der Frage um Barrierefreiheit besteht bei den Ländern keine Einigkeit. In NRW müssen alle geförderten Wohnungen gemäß den dortigen Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB NRW) barrierefrei sein.

In Hessen ist dagegen der Bau von geförderten Wohnungen auch ohne Aufzug möglich, da es ausreicht, dass die Wohnungen, die im Erdgeschoss liegen, barrierefrei sind. In Schleswig-Holstein gibt es dagegen keine besonderen Vorgaben im Hinblick auf die Barrierefreiheit von gefördertem Wohnraum.

Das Wohnbauprojekt „Guter Freund“ in Aachen

Die drei Länder und ihre Planungsvorgaben

Hessen: Das Hessische Wohnrumförderungsgesetz (HWoFG) aus dem Jahr 2013 ist auf fünf Jahre befristet und läuft 2019 aus. Ergänzend dazu gibt es Richtlinien von der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen. Im HWoFG sind die politischen Ziele und die Zielgruppen definiert und die Einkommensgrenzen für die zukünftigen Mieter festgelegt. In den Richtlinien der Bank wird das Förderziel weiter präzisiert. Neben Regelungen zur Nachfrageprüfung und zur kommunalen Beteiligung gibt es Vorschriften hinsichtlich der Art und Höhe der Förderung. Die Mindestgröße muss mindestens 40 Quadratmeter betragen, für einen 4-Personen-Haushalt sind 84 Quadratmeter vorgesehen. Jede Wohnung sollte mindestens einen Balkon oder einen Zugang zu einer Terrasse haben. Außerdem gibt es Vorgaben für Barrierefreiheit.

Nordrhein-Westfalen: Die gesetzliche Grundlage bilden das Gesetz WFNG NRW aus dem Jahr 2009 und die Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB NRW) von 2018. Ergänzend dazu gibt es das mehrjährige Wohnraumförderungsprogramm 2018-2022 (WoFP 2018-22). Auf diesen drei Grundpfeilern sind die Ziele und Aufgaben der sozialen Wohnraumförderung aufgebaut. Auch die Grundsätze und die Einkommensgrenzen der zukünftigen Mieter sind genau definiert. Es gibt Unter- und Obergrenzen der Wohnflächen und verschiedene Wohnungstypen. Alles in allem unterscheiden sich NRW und Hessen deutlich. Die Mindestgröße der Wohnungen liegt bei 35 Quadratmeter. Studierenden werden nur 24 Quadratmeter zugewiesen. Die Bauten dürfen in einigen Ballungsgebieten nur vier Stockwerke haben, und eine 4-Zimmer-Wohnung darf bis zu 92 Quadratmeter groß sein. Außerdem besteht die Verpflichtung, bei einem Wohnungsbau ab 100 Wohneinheiten und einem Anteil geförderter Wohneinheiten über 50 Prozent ein Wettbewerbsverfahren durchzuführen.

Schleswig-Holstein: Drei Gesetze, Verordnungen und Bestimmungen sind die Basis der Planung in Schleswig-Holstein: das SHWoFG von 2009 (Schleswig-Holsteinische Wohnraumförderungsgesetz), die SHWoFB-DVO (Landesverordnung zur Durchführung des SHWoFG) von 2009 und die Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB SH) von 2014. Sie legen die Ziele, Zielgruppen, Fördermittel und Förderprogramme genau fest. Außerdem sind die Zielhaushalte und die Fördervoraussetzungen genau definiert.

Darüber hinaus sind weitere Planungsanforderungen wie die Obergrenzen für Wohnflächenvorgaben von verschiedenen Wohnungstypen, spezifische Anforderungen für die Erschließung und die Vorgaben zur Verwendung von Baustoffen festgelegt. Eine Wohnung für einen 4-Personen Haushalt soll 85 Quadratmeter nicht überschreiten. Einem 2-Personen-Haushalt stehen dagegen 60 Quadratmeter zu. Es gibt Vorgaben für die Grünfläche und für Balkone oder Terrassen. Verwendete Tropenhölzer müssen ein FSC-Zertifikat tragen, und kein Baustoff darf gesundheitsgefährdend sein. Jede geförderte Wohnung muss mindestens einen Balkon haben. Das Wohnraumversorgungskonzept ist ab dem Bau von 30 Wohnungen verpflichtend.

Das Wohnbauprojekt „Kalkbreite“ in Zürich

Der 2. Teil dieser Untersuchung, in der die Bundesländer Baden-Württemberg und Bayern im Fokus standen, finden Sie  >> hier << .